剔除房地產對地方經濟影響因素 房地產調控不能靠“打補丁”

近年來，各地在“房住不炒”“一城一策”的總體要求下，不斷豐富房地產調控政策和監管手段。然而，隨著市場新現象新問題不斷冒出，調控政策很多時候只能不停“打補丁”，存在調控“工具箱”露底、監管乏力的風險，須及早引起重視。

我國房地產調控起步于行政調控，最初的調控方式主要為限購、限價、限貸等“三限”政策，2015年之后限售政策也被一二線重點城市采用，“四限”政策成為整個調控體系的基礎。此后，各地根據市場情況持續“打補丁”，調控進一步趨嚴的情況比較常見。即便多地房地產調控政策持續“打補丁”，部分地區市場依然“道高一尺魔高一丈”。部分政策“工具”已經跟不上市場形勢或者不再繼續產生作用，監管乏力，新問題持續凸顯,主要表現在：

1.—二手房交易失控。商品住房價格管理主要針對新建商品房，對二手住房價格管理，一直缺乏有效調控手段。從去年到現在，不少熱點城市二手房價格出現過快上漲，部分中介涉嫌惡意炒作、哄抬房價，給投機客拉高房價炒作二手房市場提供了空間。

2.限制新建商品住宅售價漲幅執行有壓力。疫情以來，多家銀行推出了利率低至3.8%的經營貸、抵押貸，大大低于普通房貸利率。雖然金融監管部門和商業銀行采取了很多措施，實行用途管制，限制資金流入房地產，但資金如水，無孔不入，用途管制措施有時如籬笆攔水，效果不一定好。

3.對房地產市場亂象的監管處罰缺乏威懾力，違規收取價外費用較為突出，但由于缺乏相關政策支持，處罰大多停留在口頭約談或者簡單處罰了事，監管威懾力不夠。

4.住建部門單肩“難挑大梁”。目前，住建可用的調控工具都用上了，處于不斷完善工具細節和“打補丁”的狀態。土地供應規劃部門負責，購房資金金融部門負責，這兩個問題住建部門都管不了。

因此，有專家認為，應在宏觀層面對調控政策進行系統化梳理，讓市場監管部門執法有據，同時剔除房地產對地方經濟影響因素，讓地方政府能夠在監管時擺脫考核“枷鎖”。目前，我國主要通過城市房地產管理法、土地管理法對土地、房地產開發建設和交易等進行管理，但在住房保障、住房租賃、市場監管等方面，法律法規存在空白，主要依靠地方法規、規章進行規范，法律位階低，制度規范不統一，對部分市場亂象缺乏有力措施加以處置，形成威懾，亟須推進全國統一立法。

此外，還有專家建議實施差別化契稅政策，在保障首套剛需住房需求的同時，合理抑制非普通住房和二套住房需求。同時，結合長效機制試點城市需要，將契稅稅率調整事權下放，賦予城市更大的契稅調整空間，更好發揮稅收手段在調控中的作用。

○王存福

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關鍵詞： 房地產調控 打補丁 地方經濟 住房保障