“一房二賣”是詐騙嗎？律師：可通過兩種維權途徑

本期主持：羊城晚報全媒體記者 董柳 李鋼

咨詢人：羊城晚報讀者曉女士

律師你好！我與賣家通過中介簽訂購房協(xié)議，定金總額50萬元。第一筆定金10萬元支付之后，因為個人原因我不想繼續(xù)購買，嘗試與賣家和平解約（我愿意支付少額違約金），但賣家堅持要求履約，并發(fā)函要求我在收函三日內支付完剩余定金，否則算我違約。

但在我收函第二日，賣家就瞞著我和中介偷偷把房子賣與第三人（報價比我的價格高3萬元），再次收取50萬元定金。收函第三日，我因為擔心定金安全問題，特意要求賣家再次發(fā)銀行賬號給我，收到賬號之后才支付了剩余定金40萬元。

收完50萬元定金之后，賣家以各種理由推延合同履約，私底下偷偷和第三人交易。直到我發(fā)現房子已經過戶到第三人名下，賣家才承認事實，但躲起來拒絕見面協(xié)商，只退還了8萬元，聲稱沒錢，后聯(lián)系不上。請問，在以上全部為事實并有佐證材料的情況下，是否可以以合同詐騙報警起訴對方呢，他的行為是否屬于詐騙呢？

解答人：北京德恒（廣州）律師事務所合伙人、德恒全國刑事專業(yè)委員會副主任、北京企業(yè)法律風險防控研究會理事、廣東省律協(xié)經濟犯罪辯護專業(yè)委員會委員張元龍

“一房二賣”大多數是以追究民事責任為主，要求對方返還定金及承擔違約責任，但也有少部分可追究對方刑事責任，到公安機關報案。

對于賣方是否達到追究刑事責任的條件，合同詐騙罪是否成立，主要看主觀和客觀兩個方面：一是賣方主觀上以非法占有財物為目的；二是客觀上實施了虛構事實、隱瞞真相實質性騙取的行為。而在司法實務中，對于認定行為人主觀上具備非法占有財物為目的，有一定的難度，還得從細節(jié)考究，可以從以下幾個方面綜合判斷：

一方面，客觀上看交易對象已不存在。如果賣方不具備真正賣房意愿，或是已經將房屋賣予他人，交易物已不存在，只是讓買方單方履行，從而實際占有買方購房定金或房款的，相當于讓買方單方履行根本不存在的民事法律關系，可以認為賣方實施了虛構事實、隱瞞真相的行為。

二方面，從動機上看是否以占有為目的。賣方背著買方將房屋另行出售給他人或與第三方又簽約，原本賣方可以很順利的將錢款退還給買方及承擔違約責任，但賣方有更大目的，想通過套取買方的錢用于其他用途，或用于違法犯罪，或個人揮霍，或逃跑失蹤的，那么這證明了行為人是沖著買方再支付房款給其個人使用的目的，相應地證明了行為人具備非法占有的動機。

三方面，從結果上來判斷是否主觀。賣方在收取定金或房款后，無正當理由拒不退還，或攜款逃匿，或用于違法犯罪，或用于個人揮霍等致使房款無法返還的，可以從事后推斷賣方具備占有財物為目的。相反，如果作為賣方產生糾紛后，能夠全額返還購房款，或主動、積極與買方協(xié)商退還相應房款的，事后可說明他不具有占有財物的目的。

四方面，從還款能力上看主觀。如果賣方明明知道自己沒有后續(xù)還款能力，在房屋另行出售給他人或與第三方簽約，而自己無繼續(xù)償還給原購房方的情況下，仍讓買方履約，這種情況下也可以作為判斷行為人主觀方面的要素之一。

當然，從司法實務看，認定個案之間都會有差異，最終是以司法機關認定為準。有關“非法占有財物為目的”，最高人民法院針對金融詐騙犯罪的認定出臺過司法文件《全國法院審理金融犯罪案件工作座談會紀要》，規(guī)定了行為人以下七種情形可以推定具有非法占有目的：明知沒有歸還能力而大量騙取資金的；非法獲取資金后逃跑的；肆意揮霍騙取資金的；使用騙取的資金進行違法犯罪活動的；抽逃、轉移資金、隱匿財產，逃避返還資金的；隱匿、銷毀賬目，或者搞假破產、假倒閉，以逃避返還資金的；其他非法占有資金、拒不返還的行為。這個文件對于認定合同詐騙罪的非法占有目的具有參照作用。

我個人建議：當事人首先去公安機關經濟犯罪偵查窗口報案，聽取經偵部門的意見。合同詐騙罪是罪名中認定比較難的一個罪名，對此要有一定的心理預期。如果公安機關不立案，可以向上級公安機關申請復議，或者向檢察機關申訴。在刑事報案行不通的情況下，再走民事途徑，通過民事訴訟要求對方返還定金及承擔違約責任。

《法律公益診所》欄目由羊城晚報社、北京師范大學刑事法律科學研究院、廣東省律師協(xié)會、北京企業(yè)法律風險防控研究會聯(lián)合主辦，免費提供法律咨詢，歡迎廣大讀者來信咨詢法律問題。郵箱：flgyzs@126.com

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關鍵詞： 兩種 可通過 途徑