根據某殼的數據，成都的二手房掛牌量此刻達到了231565套。

成都二手房掛牌量

【資料圖】

是的，諸位沒有看錯，已經突破了23萬套的大關。

同樣作為中國超大城市的其余北京、上海、深圳、重慶、廣州、天津，其二手房掛牌量依次是12萬套、18萬套、3.7萬套、22萬套、13萬套、17萬套。

雖然這幾個月，成都的成交量全國領先，但這掛牌量，也是全國領先的。

這個掛牌量確實嚇人，即便成都擁有超過2100萬的常住人口，即便前五個月成都成交了超過10萬套二手房，即便成都如今每個月依舊會保持兩萬套以上的二手房成交。

但是細分來看，這個數據又不是太那么嚇人：

房齡在20年內的，這些掛牌房源只有14萬套；房齡在10年內的，這些掛牌房源只有6萬套；房齡5年內的掛牌房源只有9600多套。

五年內房源掛牌量

這個細分的數據，實際上顯示出了很多問題，也解釋了很多現象：

1 大量業主在拋售老房子，成都整體掛牌均價在微降

2 次新房依舊不太好買，這種房子成交價并沒有降

3 成都的改善新盤為什么那么緊俏

4 成都的房子，不太好賣，同時也不太好買

5 剛需正在煎熬，想改善換房的也在煎熬當中

通俗總結就是，成都一大堆老破的房子，正在拋售當中，即便是略微降價，也不太好賣；而同時一堆想撿漏的剛需，盯著次新房想等降價，也基本是不太好買。

這種焦灼煎熬的局面，如果沒有新一輪的政策到來，或許會持續的比較久。

但即便新一輪的政策到來，這種煎熬的局面，也不會快速破局。這不僅僅是因為政策，更多是基于購房者的心態。

很多剛需，是帶著置換思維購房的，而大多數改善，是帶著雙核思維買房的。這個雙核一是地段核心，二是產品力核心。

根據目前成都成交的二手房總價以及面積劃分，基本上主力都是真正需要房屋居住需求的剛需，而平均每個月破兩萬套的成交，真切反映了成都剛需的基數巨大。

同時，基本上每一套剛需房的成交，背后往往誕生的是一個改善換房的潛在購房者。

成都樓市，已經正在形成一個錯綜復雜的狀態，沒有投資客的炒作之后，所有一切的都是基于真實需求，而不同購房者之間的需求彼此關聯，上下銜接，實在是難以單獨拎出來各自遵守各自的原則和邏輯。

而這種局面的破局，不在于新一輪的樓市調控政策，更多的是在于購房邏輯的重新樹立！

直白的意思就是，根據主要需求點，拋卻次要需求點，先滿足當下的主要需求，次要需求暫時先不考慮。

總結來說，投住分離，就是當下最大的購房邏輯！

有很多需要改變的思維點，其中之一就是，不要被過往十年樓市的如火如荼帶入常規性的思維慣勢——房子金融屬性比較強，是一定會增值的。

在一定時間內，未來的房子不一定升值，很多大概率還要貶值。而這點的區分點就是地段的好壞，目前的主城不起眼的老破小，在一定時限后，或許會帶來意想不到的驚喜。

投住分離，就是在占據一定地段的前提下，不必太過看重短期的增值保值性，而更加側重當下的實際需求！

投住分離

通俗來說，就是在考慮到一定地段為基礎的前提下，不要太過注重房齡所代表的升值階段。剛需該更加注重居家生活工作的便利性以及性價比；而改善更應該追求品質或者產品力或者面積等實際居家需求；想跑贏通脹的保值本金的，應該把時間拉長，更加注重租售比以及流動性，而不應該最追求具備高風險的高回報。

詳細解釋就是，剛需買房，側重交通便利、生活工作便利，只要在主城這個大范圍內，不要太過去追求房齡新以及品質高。

成都2.5環那些地鐵口，小區環境也還行，配套又成熟的老房子，均價一萬多點，是非常值得下手的。你現在看不起它的低小下，時間一拉長，這些位置十年八年后，很可能成就你拆一代的身份。

對于改善而言，產品力或者品質是核心，房齡的新舊，跟這兩點沒有太大的關系。雖然現在新房產品力不錯，但是很多二手房依舊產品力不錯，并且是得到了時間檢驗的。

在滿足你實際的需求，如同品質、學區、產品力等等，那么就不用去太過追捧新房，這個雖然從時間線來說，新房具備更長的增值空間內，但實際上當下的需求更為迫切，而如今的樓市，很多時間是說不清楚的。

對于單純想保值跑贏通脹的人來說，現階段的樓市，再也沒有過往那種規劃就能實現所帶來的紅利，依舊是考慮地段的基礎上，更加倚重租售比以及流動性，才是最好的選擇。

這些，便是觀察員想告訴大家的核心，投住分離，側重當下最實際最真實的需求，才能在如今樓市大勢之下，做出最合理最以不變應萬變的決策。

成都樓市觀察員，一個有專業、有態度，三觀比五官還正的良心觀察員，值得你的信賴和支持！

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