世界觀點(diǎn)：特別聚焦丨普通住宅、前期物業(yè)……長春“物業(yè)新政”你沒懂的這兒都說清楚了

新聞背景：

(資料圖片)

8月9日，長春市發(fā)展和改革委員會(huì)、長春市住房保障和房屋管理局、長春市市場(chǎng)監(jiān)督管理局簽發(fā)《關(guān)于長春市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的通知》，（以下簡稱《通知》）自2022年10月9日起執(zhí)行。

“前期物業(yè)”與我們現(xiàn)在小區(qū)物業(yè)是一個(gè)事兒嗎？

這個(gè)“標(biāo)準(zhǔn)”與日常了解的物業(yè)收費(fèi)有什么不同？

對(duì)普通業(yè)主來說，這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)產(chǎn)生哪些影響？

……

物業(yè)收費(fèi)，事關(guān)每一個(gè)業(yè)主。“新政”一出，迅速吸引了業(yè)主們的聚焦點(diǎn)。仔細(xì)梳理網(wǎng)友們的關(guān)注，一個(gè)又一個(gè)看似不同的“疑問”中，“不解”卻大同小異。

及時(shí)釋疑解惑，是避免“誤會(huì)”的有效途徑。

“普通住宅”界定有標(biāo)準(zhǔn)。

普通住宅，簡言之，大多數(shù)普通群眾居住的住宅，即區(qū)別于別墅等高檔住宅物業(yè)。更具體來說，要同時(shí)滿足：建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下，單價(jià)不超過同等地段平均房價(jià)的1.2倍。反之如有一條不符合就不屬于普通住宅。

說到這，有網(wǎng)友要問了，為什么物業(yè)服務(wù)收費(fèi)還要區(qū)分住宅形態(tài)呢？

以別墅區(qū)為例，建筑容積率低，也就是說，同樣大的園區(qū)總建筑面積少，單方物業(yè)服務(wù)成本就會(huì)高；再比如高檔精裝住宅小區(qū)，大量的石材、木作、水景等，導(dǎo)致日常維修養(yǎng)護(hù)成本和能耗成本很高，這些都是建筑形態(tài)本身決定的，同樣的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)產(chǎn)生很大差異的物業(yè)服務(wù)成本。

“前期物業(yè)”是這么回事！

概念是理性認(rèn)識(shí)的起點(diǎn)。

“前期物業(yè)是啥？”看到《通知》中出現(xiàn)的這個(gè)并不熟悉的字眼，張女士的腦海中畫出了一個(gè)大大的問號(hào)，“我們買房子時(shí)也沒聽說過這個(gè)啊，這到底是啥？”

前期物業(yè)，是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)人為住宅項(xiàng)目提供的物業(yè)服務(wù)。

也就是說，業(yè)主在購買新房，簽訂的購房合同過程中，會(huì)涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)協(xié)議。

一位在長春從事多年物業(yè)企業(yè)管理工作的業(yè)內(nèi)人士表示，在此次“新政”發(fā)布前，老百姓并沒有關(guān)注物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，也沒探究過自己所在的小區(qū)物業(yè)執(zhí)行的是什么標(biāo)準(zhǔn)。

政府指導(dǎo)價(jià)≠政府定價(jià)或政府限價(jià)

在很多和張女士一樣的業(yè)主印象里，小區(qū)的物業(yè)費(fèi)就是買房子時(shí)告訴多少就交了多少，這個(gè)政府指導(dǎo)價(jià)有什么用？和百姓有怎樣的關(guān)系？

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與業(yè)主生活品質(zhì)息息相關(guān)。目前，無論是業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都有著不少“難言之隱”。服務(wù)方服務(wù)履約不到位甚至是沒有合約可依；被服務(wù)方不能按時(shí)履約付費(fèi)問題……一系列問題頻現(xiàn)。

政府指導(dǎo)價(jià)的出臺(tái)，不僅彌補(bǔ)了前期物業(yè)服務(wù)階段業(yè)主無法參與定價(jià)可能導(dǎo)致價(jià)格虛高的問題，同時(shí)，明確了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)應(yīng)指導(dǎo)價(jià)，業(yè)主可以明明白白消費(fèi)，幫助業(yè)主更好行使履約監(jiān)督權(quán)。

回看“新政”中的五個(gè)等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)：

一級(jí)：2.36元/平方米?月

二級(jí)：1.89元/平方米?月

三級(jí)：1.69元/平方米?月

四級(jí)：1.34元/平方米?月

五級(jí)：1.14元/平方米?月

具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可在各等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上浮動(dòng)，其中一級(jí)、二級(jí)上浮最高不超過20%，三級(jí)、四級(jí)、五級(jí)上浮最高不超過10%，各等級(jí)下浮不限。

無電梯普通住宅，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)扣除電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)0.20-0.30元/平方米?月。

不難發(fā)現(xiàn)，政府指導(dǎo)價(jià)不簡單等同于政府定價(jià)或政府限價(jià)，尤其是服務(wù)類商品，每一個(gè)指導(dǎo)價(jià)都要有相對(duì)應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，沒有標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上無法測(cè)量價(jià)格，也就得不出合理的指導(dǎo)價(jià)，如果不按服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而硬性出臺(tái)政府指導(dǎo)價(jià)，就違背了質(zhì)價(jià)相符的市場(chǎng)原則和公平對(duì)等的法律精神。

“新政”新在哪？

剛剛?cè)胱⌒路康奈合壬吹健拔鍌€(gè)等級(jí)”標(biāo)準(zhǔn)，也有著不少困惑，“我們家物業(yè)費(fèi)是含電梯費(fèi)3.1元/平方米?月，這與文件中規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)不符。”

“新政”對(duì)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)小區(qū)業(yè)主有怎樣的影響？與我們?nèi)粘Ａ私獾奈飿I(yè)費(fèi)收取有什么不同？

先看結(jié)論：平穩(wěn)對(duì)接、逐漸規(guī)范。“新政”不會(huì)對(duì)長春市當(dāng)前物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)帶來較大影響。

再來看理由：

1.新人新辦法。 “新政”對(duì)文件實(shí)施前的合法有效的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格是認(rèn)可的、不予重新調(diào)整，遵循的是法不咎既往的原則。

2.限定對(duì)象。政府指導(dǎo)價(jià)只針對(duì)前期物業(yè)服務(wù)階段，也就是開發(fā)商選聘物業(yè)服務(wù)人階段，對(duì)于全體業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人，是不受此指導(dǎo)價(jià)約束的，完全由市場(chǎng)決定，雙方在合同中約定即可。

3.明確范圍。只針對(duì)普通住宅，并不是所有住宅類型，對(duì)別墅等高檔住宅仍按市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)執(zhí)行，避免全部管死，限制了行業(yè)的發(fā)展，最終受損的還是業(yè)主。

4.價(jià)格覆蓋。“新政”指導(dǎo)價(jià)上浮后最高2.83元/平方米?月的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基本能夠涵蓋住長春市絕大多數(shù)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，對(duì)未來一段時(shí)間內(nèi)基本能夠覆蓋住物業(yè)企業(yè)的服務(wù)成本。

說明：以上除采訪內(nèi)容外，觀點(diǎn)均來自中國吉林網(wǎng)對(duì)話國家注冊(cè)物業(yè)管理師，吉林省物業(yè)管理及相關(guān)政策法規(guī)專家，長春市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長，萬物云吉黑代表處總經(jīng)理郎雨春。

中國吉林網(wǎng) 吉刻APP記者 彭紳

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關(guān)鍵詞： 物業(yè)服務(wù) 普通住宅