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世界觀點(diǎn):特別聚焦丨普通住宅、前期物業(yè)……長春“物業(yè)新政”你沒懂的這兒都說清楚了

新聞背景:


(資料圖片)

8月9日,長春市發(fā)展和改革委員會、長春市住房保障和房屋管理局、長春市市場監(jiān)督管理局簽發(fā)《關(guān)于長春市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府指導(dǎo)價的通知》,(以下簡稱《通知》)自2022年10月9日起執(zhí)行。

“前期物業(yè)”與我們現(xiàn)在小區(qū)物業(yè)是一個事兒嗎?

這個“標(biāo)準(zhǔn)”與日常了解的物業(yè)收費(fèi)有什么不同?

對普通業(yè)主來說,這個收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會產(chǎn)生哪些影響?

……

物業(yè)收費(fèi),事關(guān)每一個業(yè)主?!靶抡币怀觯杆傥藰I(yè)主們的聚焦點(diǎn)。仔細(xì)梳理網(wǎng)友們的關(guān)注,一個又一個看似不同的“疑問”中,“不解”卻大同小異。

及時釋疑解惑,是避免“誤會”的有效途徑。

“普通住宅”界定有標(biāo)準(zhǔn)。

普通住宅,簡言之,大多數(shù)普通群眾居住的住宅,即區(qū)別于別墅等高檔住宅物業(yè)。更具體來說,要同時滿足:建筑容積率在1.0以上,單套建筑面積在144平方米以下,單價不超過同等地段平均房價的1.2倍。反之如有一條不符合就不屬于普通住宅。

說到這,有網(wǎng)友要問了,為什么物業(yè)服務(wù)收費(fèi)還要區(qū)分住宅形態(tài)呢?

以別墅區(qū)為例,建筑容積率低,也就是說,同樣大的園區(qū)總建筑面積少,單方物業(yè)服務(wù)成本就會高;再比如高檔精裝住宅小區(qū),大量的石材、木作、水景等,導(dǎo)致日常維修養(yǎng)護(hù)成本和能耗成本很高,這些都是建筑形態(tài)本身決定的,同樣的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)會產(chǎn)生很大差異的物業(yè)服務(wù)成本。

“前期物業(yè)”是這么回事!

概念是理性認(rèn)識的起點(diǎn)。

“前期物業(yè)是啥?”看到《通知》中出現(xiàn)的這個并不熟悉的字眼,張女士的腦海中畫出了一個大大的問號,“我們買房子時也沒聽說過這個啊,這到底是啥?”

前期物業(yè),是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前,由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)人為住宅項目提供的物業(yè)服務(wù)。

也就是說,業(yè)主在購買新房,簽訂的購房合同過程中,會涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)協(xié)議。

一位在長春從事多年物業(yè)企業(yè)管理工作的業(yè)內(nèi)人士表示,在此次“新政”發(fā)布前,老百姓并沒有關(guān)注物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,也沒探究過自己所在的小區(qū)物業(yè)執(zhí)行的是什么標(biāo)準(zhǔn)。

政府指導(dǎo)價≠政府定價或政府限價

在很多和張女士一樣的業(yè)主印象里,小區(qū)的物業(yè)費(fèi)就是買房子時告訴多少就交了多少,這個政府指導(dǎo)價有什么用?和百姓有怎樣的關(guān)系?

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與業(yè)主生活品質(zhì)息息相關(guān)。目前,無論是業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)企業(yè),都有著不少“難言之隱”。服務(wù)方服務(wù)履約不到位甚至是沒有合約可依;被服務(wù)方不能按時履約付費(fèi)問題……一系列問題頻現(xiàn)。

政府指導(dǎo)價的出臺,不僅彌補(bǔ)了前期物業(yè)服務(wù)階段業(yè)主無法參與定價可能導(dǎo)致價格虛高的問題,同時,明確了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和對應(yīng)指導(dǎo)價,業(yè)主可以明明白白消費(fèi),幫助業(yè)主更好行使履約監(jiān)督權(quán)。

回看“新政”中的五個等級基準(zhǔn)價:

一級:2.36元/平方米?月

二級:1.89元/平方米?月

三級:1.69元/平方米?月

四級:1.34元/平方米?月

五級:1.14元/平方米?月

具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可在各等級基準(zhǔn)價基礎(chǔ)上浮動,其中一級、二級上浮最高不超過20%,三級、四級、五級上浮最高不超過10%,各等級下浮不限。

無電梯普通住宅,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)扣除電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)0.20-0.30元/平方米?月。

不難發(fā)現(xiàn),政府指導(dǎo)價不簡單等同于政府定價或政府限價,尤其是服務(wù)類商品,每一個指導(dǎo)價都要有相對應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),沒有標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上無法測量價格,也就得不出合理的指導(dǎo)價,如果不按服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而硬性出臺政府指導(dǎo)價,就違背了質(zhì)價相符的市場原則和公平對等的法律精神。

“新政”新在哪?

剛剛?cè)胱⌒路康奈合壬吹健拔鍌€等級”標(biāo)準(zhǔn),也有著不少困惑,“我們家物業(yè)費(fèi)是含電梯費(fèi)3.1元/平方米?月,這與文件中規(guī)定的指導(dǎo)價不符?!?/p>

“新政”對現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)小區(qū)業(yè)主有怎樣的影響?與我們?nèi)粘A私獾奈飿I(yè)費(fèi)收取有什么不同?

先看結(jié)論:平穩(wěn)對接、逐漸規(guī)范?!靶抡辈粫﹂L春市當(dāng)前物業(yè)服務(wù)市場帶來較大影響。

再來看理由:

1.新人新辦法。 “新政”對文件實(shí)施前的合法有效的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價格是認(rèn)可的、不予重新調(diào)整,遵循的是法不咎既往的原則。

2.限定對象。政府指導(dǎo)價只針對前期物業(yè)服務(wù)階段,也就是開發(fā)商選聘物業(yè)服務(wù)人階段,對于全體業(yè)主通過業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人,是不受此指導(dǎo)價約束的,完全由市場決定,雙方在合同中約定即可。

3.明確范圍。只針對普通住宅,并不是所有住宅類型,對別墅等高檔住宅仍按市場調(diào)節(jié)價執(zhí)行,避免全部管死,限制了行業(yè)的發(fā)展,最終受損的還是業(yè)主。

4.價格覆蓋。“新政”指導(dǎo)價上浮后最高2.83元/平方米?月的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),基本能夠涵蓋住長春市絕大多數(shù)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi),對未來一段時間內(nèi)基本能夠覆蓋住物業(yè)企業(yè)的服務(wù)成本。

說明:以上除采訪內(nèi)容外,觀點(diǎn)均來自中國吉林網(wǎng)對話國家注冊物業(yè)管理師,吉林省物業(yè)管理及相關(guān)政策法規(guī)專家,長春市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會會長,萬物云吉黑代表處總經(jīng)理郎雨春。

中國吉林網(wǎng) 吉刻APP記者 彭紳

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關(guān)鍵詞: 物業(yè)服務(wù) 普通住宅

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